И планов громадье…

Собственное жилье предполагает удобство и спокойствие. Не удивительно, что многих жильцов зачастую не устраивают планировка их жилых помещений, особенно в типовых многоквартирных жилых домах. Одним хочется объединить кухню с гостиной, другие мечтают о раздельном санузле, третьи - о лишней комнате. В результате в «бой» идут кувалды и отбойные молотки. В погоне за модным дизайном рушатся стены, переносится сантехника, закупориваются вентиляционные шахты.
Однако не все знают о том, что работы по переустройству и перепланировке требуют особого подхода, а во многих случаях - сложных административных процедур. Да и статус владельца квартиры вовсе не предполагает всевластия на своих квадратных метрах. Более подробно об этом рассказывает юрист агентства по операциям с недвижимостью «Арива» Алесь ХМЫЛЬ.
- Перед тем как рассматривать этот сложный вопрос, необходимо разобраться с понятиями «перепланировка» и «переустройство».В соответствии с законодательством нашей страны под перепланировкой жилого помещения подразумевается изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Переустройство жилья — изменение существующих инженерных систем и конструктивных элементов (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Основными нормативными документами регулирующими порядок переустройства и перепланировки являются: Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. № 248-З; Положение о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 1805 от 31 декабря 2006 года; Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».
В соответствии с вышеупомянутыми нормативно-правовым актами ремонтно-строительные работы можно разделить на несколько видов:
1. Запрещенные к производству.
2. Требующие разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательной разработки проектной документации.
3. Требующие разрешения местной исполнительной власти без разработки проектной документации.
4. Не требующие ни разрешения, ни проекта.
5. Подлежащие согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом.
- И как эти работы должны быть согласованы?
- Для получения разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировке необходимо подать в местный исполнительный и распорядительный орган заявление (бланк выдается по месту подачи заявления) и следующие документы:
- паспорт (иной документ, удостоверяющий личность);
- письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с заявителем, на переустройство и (или) перепланировку помещения; 
- план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленные в произвольной форме;
- технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, - для собственника жилого помещения;

- письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения.
Заявление рассматривается в течение одного месяца. В этот период инициатор перепланировки в согласованное с ним время должен предоставить доступ в квартиру представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, а также местного исполнительного и распорядительного органа.
По результатам осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое помещение, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается инициатором перепланировки, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.
- А можно ли такие работы выполнить, как говорится, с кандачка – без какого-либо плана?
- Конечно, нет. 
Чтобы успешно согласовать перепланировку, для выполнения определенных ремонтно-строительных работ требуется обязательная разработка проекта. Для этого необходимо заключить соответствующий договор с проектной организацией либо проектировщиком, имеющими специальное разрешение (лицензию). Перед выполнением работ, предусмотренных проектом, инициатор перепланировки обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей соответствующее специальное разрешение (лицензию). 
Работы по переустройству и перепланировке помещения, кроме нелицензируемых видов работ, должны выполняться на основании договора подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии), с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы. По завершении работ по перепланировке и переустройству составляется акт приемки выполненных работ. Делает это специальная приемочная комиссия, которая назначается местным исполкомом на основании письменного заявления инициатора перепланировки. Приемочная комиссия формируется не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ. Дату начала и окончания работы комиссии определяет инициатор перепланировки с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ. После утверждения акта приемки выполненных работ инициатор перепланировки должен произвести государственную регистрацию изменения недвижимого имущества и изготовить технический паспорт в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Следует помнить, что выполненные работы не будут приняты, если они проведены с отступлениями от проекта или с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна лишь после устранения замечаний, указанных в акте приемки выполненных работ.
- И все же: столько забот с этой перепланировкой. А так, сам сделал – и нет проблем. Действительно, нет проблем?
- Есть несколько модных вариантов перепланировки, за которыми порой бездумно гонятся новоселы. Изучив этот список, нетрудно заметить, что в основном квартирные «перестройки» связаны не со строительством, а с разрушением. К примеру, одной из востребованных услуг на рынке ремонтных работ стало объединение кухни с одной из жилых комнат. Результат такой перепланировки принято называть кухней-столовой.
Объединить две комнаты - значит сломать между ними стену. Многие жильцы на удивление легко решаются на такой радикальный поступок. А между тем снос перегородок чреват самыми серьезными последствиями…
Угроза первая: риск обрушения плит перекрытий в случае, если сносимая стена - несущая. Представьте ситуацию, когда плита перекрытия опирается на две противоположные стены. Вдруг одну стену под ней убирают… Что произойдет? Конечно же, многотонная плита упадет на головы жильцов. И даже если стена разрушена не полностью, а частично (к примеру, самовольно прорублен дверной проем), роковой исход будет лишь временно отложен. Потолок с годами просядет и по мере «старения» бетона попросту раздавит остатки стены. Именно поэтому законодательство категорически запрещает любые работы, приводящие к снижению несущей способности конструкций зданий.
- Значит, все таки нужен согласованный проект?
- Естественно. Законные перепланировка и переустройство требуют значительных финансовых затрат и времени. Именно поэтому многие домовладельцы предпочитают выполнять эти работы нелегально. Благо найти бригаду строителей, согласных сделать перепланировку, не составляет особого труда. Однако подобная экономия более чем чревата.
Так, за самовольное переустройство или перепланировку жилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций часть 1 статьи 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь предусматривает наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин. Если самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания либо было произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов, то размер штрафа увеличивается и составит от 30 до 50 базовых величин. Более того, нарушителя обяжут за свой счет привести квартиру в прежнее состояние, но уже в законном порядке (разработка проекта, договор подряда и технадзора, акт технического состояния и т. п.). 
Законодатель в некоторых случаях допускает легализацию незаконной перепланировки и переустройства. Однако для этого придется сначала уплатить штраф, а потом добиться разрешения местного исполкома, пройдя тот же путь, что и в случае с официальной перепланировкой и переустройством. 
Мы обозначили лишь административные последствия незаконной перепланировки.
Однако куда опаснее угроза жизни и здоровью самого горе-перепланировщика, его семьи и соседей по дому. Ведь самовольная перепланировка, как правило, выполняется неспециалистами, без профессиональной оценки ее влияния на квартиру и дом в целом. Самоуправство в этом деле может привести к нарушению гидро- и звукоизоляции, ухудшению работы инженерного оборудования, а то и вовсе к обрушению перекрытий жилого дома. А это уже затрагивает интересы всех жильцов жилого дома.
Беседовал Игорь КАНДРАЛЬ
 
Таблица
Виды ремонтно-строительных работ
Запрещенные к производству Требующие разрешения и проекта Требующие разрешения без разработки проекта Подлежащие согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом
 (без разрешения и проекта)* Не требующие разрешения и проекта*
– приводящие к снижению несущей способности конструкций (фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
– влекущие за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
– устройство жилых помещений без естественного освещения;
– установка перегородок, попадающих в оконные проемы;
– установка дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок;
– снижение эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома. – установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; 
–- устройство и замена систем водо-, газо-, электроснабжения, отопления, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;
– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
– устройство балконов и лоджий;
– изменения в несущих конструкциях. – разборка существующих и устройство новых перегородок. – установка индивидуальных приборов учета воды (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
– замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);
– установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
– замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства – установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;
– устройство подвесных (натяжных) потолков;
– устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;
– установка вентиляционных приборов;
– замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий;
– замена электрических плит и санитарно-технического оборудования;
– демонтаж ванны и установка душевой кабины, перенос существующей и (или) установка дополнительной водоразборной арматуры, замена внутриквартирных трубопроводов водоснабжения и канализации.

1. УП "АРИВА" приглашает  на работу агентов по операциям с недвижимостью (отделы: аренды, купли-продажи) с опытом работы. Готовые коллективы приветствуются. Высокий процент от сделки гарантируем.

 По поводу приема на работу обращаться по телефону (029)-770-81-82.

2. УП "АРИВА" приглашает к плодотворному сотрудничеству строительные организации.